Investimento in affitti brevi e case vacanze. Cosa valutare per investire bene

Vorresti acquistare una casa da destinare ad affitti brevi come forma di investimento e ti stai chiedendo quali sono i rischi e quanto si guadagna?

Oppure hai un’opportunità sotto tiro e vuoi essere certo/a di fare la cosa giusta firmando quel contratto di acquisto?

In entrambi i casi sei nel posto giusto.

Un noto proverbio cinese sostiene “Dai un pesce a un uomo e lo nutrirai per un giorno. Insegnagli a pescare e lo nutrirai per tutta la vita”.  Ecco chiarito perché l’obiettivo di questo articolo è trasferirti il metodo da applicare per scegliere l’immobile che fa al caso tuo e renderti pienamente consapevole delle dinamiche in gioco.

Locazione turistica e affitti brevi: Prima di tutto, conviene davvero?

La risposta di massima è sì, in quanto si tratta di una soluzione di investimento che mediamente presenta un buon rapporto rischio/rendimento e che consente di preservare il capitale iniziale, aspetto da non prendere sotto gamba. La risposta più corretta è “dipende”. Dipende dai tuoi obiettivi, disponibilità ed esigenze economiche nel breve, medio e lungo termine nonché dalla tua naturale propensione al rischio.

Per semplificarti la vita e aiutarti a capire se fa esattamente al caso tuo, ho preferito adottare un approccio bottom-up, partendo dall’analisi di pro e contro di questa tipologia di investimento.

Pro

• Rendita passiva. L’affitto a breve termine offre un’opportunità continuativa di reddito.
• Rivalutazione dell’investimento. Il valore degli immobili nel tempo tende ad apprezzarsi e spesso il tasso di rivalutazione supera quello inflazionistico consentendo di generare una plusvalenza in caso di vendita.
• Flessibilità e controllo. In Italia, la durata massima di un contratto di affitto a breve termine è di 30 giorni secondo quanto riportato dall’Agenzia delle entrate, mentre la durata media su Airbnb è di circa 3,5 giorni. Questo costituisce un vantaggio notevole in termini di controllo sul rendimento dell’investimento in quanto consente al locatore di variare le tariffe con maggiore flessibilità rispetto ad altre forme di locazione come quella a lungo termine. La possibilità di preservare la competitività quando la domanda cala e massimizzare la redditività quando la domanda aumenta è un aspetto che rende appetibile la formula dell’affitto a breve termine. Un altro aspetto legato alla flessibilità è la libertà con cui il proprietario può scegliere di locare l’immobile solo in determinate finestre temporali in funzione di esigenze di utilizzo personali.

Contro

• Elevato capitale iniziale. Acquistare un immobile richiede un capitale considerevole a monte dell’investimento.
• Illiquidità. Vendere un immobile non è come vendere un paio di scarpe. Trovare un acquirente interessato a comprare il tuo immobile alle tue condizioni di prezzo richiede tempo. In un momento successivo all’acquisto, potresti trovarti ad avere bisogno di quella liquidità per far fronte a spese impreviste o per sfruttare un’altra opportunità di investimento a più alto potenziale di guadagno. Questo scenario potrebbe portarti a svendere pur di tornare in possesso di parte del valore dell’immobile.
• Costi di gestione (soldi e tempo). È bene considerare due tipologie di costi di gestione: 1. Costi monetari e 2. Costo opportunità. Nei primi rientrano i costi di manutenzione (tinteggiatura, pulizia, utenze, riparazioni), i costi di servizio (fee da riconoscere alle piattaforme di prenotazione come AirBnb e Booking), il costo fiscale ed eventualmente i costi di ristrutturazione. Un’altra voce di costo da non trascurare è il costo opportunità. Il tempo necessario alla gestione dell’attività e i soldi impegnati nell’attività di locazione turistica sono automaticamente sottratti ad altre forme di investimento, magari più redditizie.

Per quanto una scelta consapevole sia un antidoto parziale contro il rischio di mercato, è doveroso considerare tre fattori che hanno inevitabilmente un impatto sul tuo rendimento.

• Trend del turismo. Se non c’è domanda, non c’è mercato. Avere contezza rispetto all’andamento della domanda è cruciale ai fini della scelta dell’immobile.
• Trend dell’immobiliare. La domanda da sola è un indicatore debole per compiere una scelta produttiva. È fondamentale capire come si rapporta all’offerta in una determinata località.
• Normative e regolamentazioni. Infine, modifiche all’assetto normativo possono influenzare il tuo business, appesantendo il rendimento. Un esempio è l’aumento dell’aliquota prevista per la cedolare secca dal 21% al 26% a partire dal secondo immobile, la necessità di soddisfare tutti i requisiti per l’ottenimento del CIN (Codice Identificativo Nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati ad affitti a breve termine).

Acquisto dell’immobile: come fare la scelta giusta?

Dopo aver definito i vostri obiettivi finanziari e le vostre esigenze personali all’interno del vostro business plan, i fattori discriminanti diventano sua maestà “il Cliente” e sua consorte “la Località”.

A questo punto puoi scegliere tra due approcci:

1. Focus sul cliente. Scegli l’immobile in funzione del cliente tipo con cui vuoi avere a che fare.
2. Focus sulla redditività. Scegli il segmento di mercato più redditizio a prescindere da chi sia il cliente.

Nel primo caso, la logica di base è che più sofisticato ed esclusivo è l’immobile, più alta la tariffa giornaliera, più alto il target di clientela. Ci sono due ragioni per cui consiglio di stabilire in prima analisi il profilo del cliente. La prima è che il cliente è la tua fonte di reddito e questo ha implicazioni strategiche che riepilogo nella tabella che segue; la seconda è che questo approccio funge da spartiacque in quanto restringe il campo delle opzioni di interesse tra gli immobili disponibili, agevolandoti nella scelta.

Step 1 – Scelta del cliente tipo

	Pro	Contro
Mercato Premium	1.Margini di profitto più alti 2.Opportunità di differenziazione 3.Vendibilità di servizi accessori di qualità 4.Turnover più basso	1.Capitale iniziale più elevato 2.Maggiore dipendenza dal singolo e dalle tendenze 3.Domanda generalmente più bassa
Mercato di massa	1.Domanda maggiore 2.Capitale iniziale più basso 3.Minore dipendenza dal singolo e dalle tendenze	1.Margini di profitto più bassi 2.Minore capacità di spesa 3.Turnover più alto

Nel caso di immobili rivolti a segmenti di clientela di nicchia e premium, tariffe e tasso di occupazione non sono strettamente collegati e il livello dei prezzi non scende mai al di sotto di un certo standard a prescindere dalle oscillazioni del rapporto tra domanda e offerta. Nel mercato di massa invece accade l’opposto, ovvero che minime fluttuazioni nel rapporto domanda-offerta possono comportare variazioni sensibili nel livello dei prezzi in quanto si è soggetti in misura maggiore ad una differenziazione di prezzo Vs. prodotto. La maggiore capacità di spesa e il turnover generalmente più basso lo rendono un segmento interessante offrendo migliori opportunità di aumentare i margini e contenere il peso dei costi di gestione. Tuttavia è necessario un capitale d’investimento più corposo rispetto a quello sufficiente a mettere su una soluzione per il mercato di massa. D’altro canto la domanda più ampia e sistemica, da cui la bassa dipendenza dal singolo e il capitale iniziale più esiguo rendono il mass market una scelta ragionevole e alla portata di più investitori.

Step 2 – Scelta della località

Una volta definito il target di clientela, sarai pronto per selezionare una località in cui il tuo segmento di mercato presenti un rapporto domanda-offerta e tariffe di pernotto ancora generosi, tali da sostenere in ultima analisi un rendimento annuo atteso che abbia senso.

Nel mio caso questo requisito è soddisfatto se la redditività supera di almeno il 50% quella offerta dai titoli di stato (btp) per compensare il maggior rischio, la minore liquidità dell’investimento e il maggiore capitale necessari.

Piattaforme di prenotazione online come AirBnb, Booking, Vrbo ed Expedia rappresentano un ottimo punto di partenza in quanto forniscono una panoramica interessante del mercato: tariffe e tassi di occupazione. Simulando la prenotazione di un soggiorno hai modo di conoscere quanto il tuo cliente target è potenzialmente disposto a pagare e ottenere dati essenziali circa le disponibilità. Queste informazioni ti serviranno tra qualche riga per calcolare il potenziale guadagno netto annuo e compiere la scelta finale dell’immobile da acquistare.

L’importanza del tasso di occupazione

Come anticipato nella sezione precedente, la domanda da sola è una mera manifestazione di interesse. Prima di tuffarti nel mare delle opportunità è importante accertarti che non ci sia bassa marea, ergo che non ci sia già un’offerta in grado di assorbire la domanda ad un prezzo appena sostenibile. A tal proposito, il tasso di occupazione degli immobili destinati ad affitti a breve termine è un indicatore fedele del rapporto tra domanda e offerta in un segmento di mercato di una determinata località.

Come calcolare il rendimento atteso

A questo punto hai bisogno di costruire un simulatore che ti consenta con un paio di click di stimare in modo attendibile i flussi di cassa in entrata e in uscita e che proietti il tuo guadagno netto annuo per capire se l’immobile che stai considerando ha senso in ottica di investimento a breve termine. Da qui potrai calcolare il rendimento atteso come rapporto tra il guadagno netto annuo e il capitale d’investimento.

Rendimento atteso = (Guadagno netto annuo / Capitale investito) * 100

Un esempio è sempre chiarificatore.

Mettiamo caso tu acquisti un immobile al prezzo di €80.000 (deve includere costi di ristrutturazione, iva, fee dell’immobiliare, spese notarili). Le spese operative (pulizia, utility, manutenzione, etc.) e quelle fiscali (tasse di proprietà, cedolare secca) ammontano a €7.000 all’anno. Se il tuo investimento genera un reddito lordo di €12.000, il rendimento netto sarà del 6.2%.

Rendimento atteso = (€12.000 – €7.000) / €80.000

A te la scelta se questo ROI ti soddisfa. Se il tuo benchmark, come nel mio caso sono i btp, allora direi che siamo ampiamente sopra una resa media netta del 3%.

A breve metterò a disposizione in modo totalmente gratuito un simulatore online per consentirti di calcolare il rendimento atteso e permetterti di fare una scelta consapevole. Per una consulenza specifica, contattami attraverso il form preposto, ti aiuterò a realizzare un business plan solido ed efficace.

Grazie per la lettura e al prossimo articolo!